Banyak calon pembeli rumah di Solo Raya masih bingung soal HGB dan SHM ketika sudah sampai di meja notaris. Dua istilah ini sering dianggap sama saja, padahal beda jauh soal kekuatan hukum, jangka waktu, dan siapa yang sebenarnya "punya" tanahnya. Kalau Anda sedang mempertimbangkan beli rumah pertama, memahami HGB dan SHM itu bukan sekadar istilah formalitas, tapi menentukan rasa aman jangka panjang keluarga Anda.
Apa Itu HGB dan SHM, Dasar Hukumnya Dari Mana?
Secara hukum, pembahasan HGB dan SHM ini berakar dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 20 UUPA menyebut Hak Milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang bisa dipunyai orang atas tanah. Sementara itu Pasal 35 UUPA mendefinisikan Hak Guna Bangunan (HGB) sebagai hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu.
Jadi inti bedanya sudah kelihatan dari sini: SHM itu hak atas tanah dan bangunannya sekaligus, berlaku selamanya. HGB itu hak untuk membangun dan memakai bangunan di atas tanah, tapi tanahnya sendiri bisa milik negara atau pihak lain, dan ada batas waktunya. Aturan ini kemudian diperbarui lewat Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang jadi turunan dari Undang-Undang Cipta Kerja.
Jangka Waktu HGB vs SHM, Ini yang Sering Bikin Kaget
Salah satu hal yang paling sering bikin pembeli rumah kaget soal HGB dan SHM adalah urusan masa berlaku. Berdasarkan PP 18/2021, HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, lalu bisa diperpanjang 20 tahun, dan setelah itu masih bisa diperbarui lagi untuk maksimal 30 tahun berikutnya. Jadi total HGB bisa dipakai cukup lama asal rajin diperpanjang dan diperbarui ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Bedanya dengan SHM, sertifikat ini tidak punya batas waktu sama sekali. Begitu tanah berstatus Hak Milik, status itu berlaku terus selama tidak dijual atau dialihkan. Ini salah satu alasan kenapa rumah dengan SHM biasanya lebih dilirik sebagai aset keluarga jangka panjang, bukan cuma tempat tinggal untuk beberapa tahun.
Siapa Saja yang Boleh Memegang HGB dan SHM?
Poin penting lain soal HGB dan SHM adalah siapa yang berhak memegangnya. SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia perorangan. Badan hukum, apalagi warga negara asing, tidak bisa memegang Hak Milik atas tanah di Indonesia. Sementara HGB bisa dipegang oleh WNI maupun badan hukum Indonesia seperti PT, koperasi, atau yayasan. Developer perumahan pun umumnya memulai dari status HGB atas nama perusahaan sebelum tanah dipecah dan dialihkan ke pembeli.
Ini yang membuat banyak rumah baru di cluster-cluster perumahan awalnya berstatus HGB, karena tanah itu tadinya milik developer berbadan hukum PT. Setelah unit terjual dan proses balik nama selesai, pembeli perorangan WNI punya opsi meningkatkan status itu menjadi SHM.
Bisakah HGB Diubah Jadi SHM?
Kabar baiknya, status HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM melalui mekanisme yang disebut peningkatan hak di kantor BPN setempat. Syaratnya antara lain pemegang hak adalah WNI, tanah tidak dalam sengketa, dan memenuhi ketentuan luas tanah sesuai aturan yang berlaku di masing-masing kantor pertanahan. Prosesnya melibatkan pengecekan sertifikat, pembayaran biaya pendaftaran, dan kadang ada kewajiban pajak seperti BPHTB yang perlu diperhitungkan.
Supaya tidak salah hitung biaya, ada baiknya Anda baca dulu penjelasan soal BPHTB dan cara menghitungnya sebelum mengurus peningkatan hak. Karena prosesnya menyangkut dokumen hukum dan pajak yang berbeda-beda tiap daerah, sebaiknya konsultasikan rencana peningkatan HGB ke SHM ini dengan notaris/PPAT dan petugas BPN setempat, jangan asal urus sendiri tanpa pendampingan.
Dampak HGB dan SHM ke Harga dan Pembiayaan KPR
Dari sisi harga jual, properti dengan status HGB dan SHM biasanya punya selisih harga karena faktor risiko dan kepastian hukum yang berbeda. Rumah SHM cenderung dihargai sedikit lebih tinggi karena hak kepemilikannya penuh dan tidak ada risiko masa berlaku habis. Rumah HGB bisa lebih terjangkau di awal, tapi calon pembeli perlu memperhitungkan biaya perpanjangan atau peningkatan hak di kemudian hari.
Untuk Anda yang berencana mengajukan KPR, bank biasanya tetap menerima jaminan tanah berstatus HGB, asal sisa jangka waktunya masih cukup panjang dibanding tenor kreditnya. Supaya tidak terjebak simulasi angsuran yang menyesatkan, cek dulu brosur dan kalkulator KPR untuk membandingkan skema cicilan sebelum tanda tangan akad. Ada juga pembahasan lebih detail soal jebakan bunga promo di artikel KPR Perumahan Solo 2026 yang bisa jadi bahan pertimbangan tambahan.
Legalitas HGB dan SHM di Perumahan Baru Solo Raya
Khusus untuk rumah di perumahan baru, status HGB dan SHM ini jadi salah satu hal pertama yang wajib dicek calon pembeli sebelum deal. Pastikan sertifikat induk developer jelas, tidak dalam agunan bank yang belum diroya, dan ada kejelasan jadwal pemecahan sertifikat per kavling. Jangan ragu meminta salinan sertifikat induk dan surat keterangan tidak sengketa dari kantor pertanahan setempat.
Kalau Anda sedang melihat-lihat opsi perumahan di kawasan Solo, Kartasura, atau sekitarnya, cek juga daftar semua perumahan Oasis untuk melihat bagaimana skema legalitas tanahnya dijelaskan ke calon pembeli. Transparansi soal status tanah ini penting banget, apalagi kalau Anda berencana tinggal lama, bukan cuma investasi jangka pendek.
Jadi, Pilih HGB atau SHM?
Tidak ada jawaban tunggal untuk semua orang soal HGB dan SHM, karena tergantung tujuan dan kondisi keuangan masing-masing keluarga. Kalau prioritas Anda adalah kepastian hukum jangka panjang dan rumah itu untuk ditinggali sampai masa tua, SHM jelas lebih tenang. Tapi kalau anggaran terbatas dan rumah HGB punya jalur jelas untuk ditingkatkan ke SHM di kemudian hari, itu juga bukan pilihan yang salah selama Anda paham konsekuensi waktunya.
Yang pasti, sebelum tanda tangan apa pun, selalu cek fisik sertifikat ke kantor BPN, bandingkan dengan dokumen yang ditunjukkan penjual, dan jangan segan bertanya detail ke notaris. Oasis Galatic Land sendiri selalu menyarankan calon pembeli mengecek legalitas dokumen secara menyeluruh sebelum memutuskan, karena rumah adalah investasi jangka panjang yang sebaiknya tidak diburu-buru.
Sumber
Badan Pertanahan Nasional Kota Cirebon, "Perbedaan Sertifikat Hak Milik (HM) dan Hak Guna Bangunan (HGB)" — kot-cirebon.atrbpn.go.id
Kantor Wilayah ATR/BPN Sumatera Barat, "Apa Saja Jenis Sertipikat Tanah" — sumbar.atrbpn.go.id
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — peraturan.bpk.go.id
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Catatan: artikel ini bersifat edukasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk proses jual beli, peningkatan hak, atau KPR, selalu konsultasikan dengan notaris/PPAT dan pihak bank terkait.