Edukasi

Mengenal AJB Jual Beli Rumah: Dokumen Penting yang Jangan Sampai Terlewat

Laras — 26 Oct 2026

Banyak orang mengira begitu uang sudah ditransfer dan kunci rumah sudah diserahkan, urusan beli rumah selesai. Padahal ada satu dokumen yang justru jadi penentu sah tidaknya transaksi itu di mata hukum, yaitu AJB jual beli rumah. Tanpa dokumen ini, status kepemilikan rumah bisa menggantung bertahun-tahun meski uang sudah dibayar lunas dan sudah ditempati sejak lama.

Apa Itu AJB Jual Beli Rumah?

AJB atau Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli. Berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Artinya, AJB jual beli rumah bukan sekadar formalitas tambahan, melainkan syarat mutlak agar nama pembeli bisa tercatat resmi di sertifikat.

ATR/BPN sendiri pernah menegaskan hal ini lewat laman resminya, bahwa jual beli dan pendaftaran peralihan hak adalah dua hal berbeda yang kerap disalahpahami masyarakat. Seseorang bisa saja sudah membayar lunas dan menandatangani akta, tetapi kalau proses pendaftarannya tidak dilanjutkan ke kantor pertanahan, nama di sertifikat masih tetap milik penjual lama. Status hukum pembeli jadi lemah, meski secara fisik rumah sudah dikuasai dan ditinggali.

Kenapa AJB Harus Dibuat di Hadapan PPAT?

Di Indonesia, tidak sembarang orang boleh membuat AJB jual beli rumah. Hanya PPAT yang diberi kewenangan oleh negara untuk menyusun akta otentik semacam ini, dan tanpa tanda tangan PPAT, dokumen itu dianggap tidak sah secara hukum pertanahan. PPAT biasanya merangkap sebagai notaris di wilayah kerjanya, dan tugasnya adalah memeriksa kelengkapan dokumen kedua belah pihak sebelum akta ditandatangani.

Dokumen yang umumnya diminta PPAT antara lain sertifikat asli tanah, KTP dan KK penjual-pembeli, bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), bukti pembayaran pajak penghasilan (PPh) penjual, dan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli. Kalau salah satu dokumen ini belum beres, PPAT tidak akan memproses AJB. Proses verifikasi ini sebenarnya melindungi kedua pihak, karena PPAT juga mengecek apakah tanah tersebut bebas sengketa dan tidak dalam status sita jaminan.

Berapa Biaya Pembuatan AJB?

Soal biaya, aturan mainnya cukup jelas. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur bahwa biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta. Dalam praktiknya, kisaran yang umum dipakai PPAT di berbagai daerah berada di rentang 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, tergantung kompleksitas dokumen dan kesepakatan dengan klien.

Jadi kalau ada PPAT yang meminta biaya jauh di atas 1% untuk AJB jual beli rumah tanpa alasan jelas, jangan ragu menanyakan rinciannya. Biaya ini di luar pajak-pajak yang memang wajib dibayar terpisah, seperti BPHTB yang ditanggung pembeli dan PPh final yang ditanggung penjual. Kalau mau menghitung total biaya beli rumah secara lebih rinci, termasuk simulasi cicilan kalau memakai KPR, kamu bisa mampir ke brosur dan kalkulator KPR untuk gambaran awal sebelum bertemu PPAT.

Alur Singkat Proses AJB Jual Beli Rumah

Secara umum, tahapan membuat AJB jual beli rumah berjalan seperti ini:

Penjual dan pembeli menyepakati harga serta syarat jual beli, biasanya dituangkan dulu dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) kalau pembayaran belum lunas sepenuhnya.
Kedua pihak membawa dokumen lengkap ke kantor PPAT di wilayah letak tanah berada.
PPAT memeriksa keabsahan sertifikat ke kantor pertanahan setempat untuk memastikan tidak ada blokir atau sengketa.
Pembeli melunasi BPHTB, penjual melunasi PPh, baru akta ditandatangani kedua pihak dan dua orang saksi di hadapan PPAT.
PPAT atau pembeli mendaftarkan AJB ke BPN untuk proses balik nama sertifikat.

Satu hal yang sering terlewat, AJB jual beli rumah sendiri bukanlah sertifikat. Ini beda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diterbitkan BPN sebagai bukti kepemilikan. AJB adalah pintu masuk menuju proses balik nama, sedangkan sertifikat baru adalah hasil akhirnya. Kalau penasaran soal perbedaan status kepemilikan tanah lainnya, artikel kami soal HGB dan SHM bisa jadi bacaan lanjutan yang relevan.

Risiko Kalau Transaksi Tidak Pakai AJB

Transaksi jual beli rumah yang hanya mengandalkan kuitansi atau surat di bawah tangan memang kerap terjadi, terutama di jual beli antarkenalan atau tetangga. Masalahnya, dokumen semacam ini tidak punya kekuatan hukum yang sama dengan akta otentik PPAT. Kalau suatu saat ada sengketa waris dari pihak penjual, atau penjual ternyata masih punya utang yang menjerat asetnya, pembeli yang tidak punya AJB resmi akan kesulitan membuktikan hak kepemilikannya di pengadilan.

Ini sebabnya topik legalitas dokumen properti sebaiknya tidak dianggap remeh, apalagi untuk pembelian rumah pertama yang biasanya menguras tabungan bertahun-tahun. Memastikan semua tahapan, dari pengecekan sertifikat sampai penandatanganan AJB di PPAT, berjalan sesuai prosedur adalah bentuk perlindungan diri sendiri sebagai pembeli.

Memilih Rumah dengan Legalitas yang Jelas Sejak Awal

Salah satu cara mengurangi risiko di atas adalah memilih rumah dari developer yang sejak awal sudah menyiapkan legalitas lahan dengan rapi, sehingga proses AJB dan balik nama nantinya lebih lancar. Di Oasis Galatic Land, kejelasan dokumen ini jadi perhatian serius supaya calon penghuni tidak dipusingkan urusan administrasi setelah serah terima kunci. Kalau sedang mencari hunian di Solo Raya dan ingin tahu pilihan clusternya, silakan lihat semua perumahan Oasis yang tersedia saat ini.

Supaya lebih yakin, jangan ragu berkonsultasi dengan notaris/PPAT langganan atau pihak bank sebelum tanda tangan AJB, terutama kalau transaksinya melibatkan KPR atau nilai aset yang besar. Biaya konsultasi di awal jauh lebih murah dibanding risiko sengketa di kemudian hari.